賃料 消費 税 経過 措置。 事業用建物の家賃に係る消費税率引上げの経過措置(5%税率が適用される場合)

消費税増税間近!不動産投資の経過措置を整理する。

賃料 消費 税 経過 措置

経過措置とは? 消費税の増税は、平成31年10月1日と定められています。 この10月1日になると、すべての商品が一斉に10%上乗せで売られるように なるのですね。 もちろん、今回は軽減税率の導入がありますから、食品や新聞などは8%のままです。 しかし、実は食品や新聞でなくても、一定の条件を満たした取引であれば、10月1日以降 であっても消費税は8%のままというものがあります。 それが、 「経過措置」と呼ばれるものです。 経過措置に該当する取引を行った場合、10月1日以降でも消費税は8%のままなので、 支払う料金が経過措置に該当すればお得ですよね。 特に、不動産オーナーは基本的に消費税の支払いを控除できないので、消費税の増税は 純粋なコストアップとなりますから、支払いサイドでは極力経過措置を適用したいところですね。 不動産投資に関係しそうな経過措置は、以下が該当しそうです。 請負契約に関する経過措置• 資産の貸付契約に関する経過措置 それぞれ見ていきましょう。 経過措置1:請負契約 工事の請負契約 本来、平成31年10月1日以後に建物の引渡を受けた場合、 消費税率は10%が適用されます。 そして、不動産オーナーにとっては消費税の支払いは建物の購入代金の 一部なので、消費税率が上がれば、それだけ負担が増えることになるのです。 しかし、一定の条件を満たしていれば、10月1日以後の引渡であっても8%の 税率が適用されることがあります。 その条件とは、 平成31年4月1日の前日までに請負契約を締結していることです。 このため、平成31年3月31日付けの契約書であれば、建物の引き渡しがたとえ 10月の増税後であっても、適用される税率が8%になりますから、その分低い 値段で購入できるというメリットが発生します。 もちろん、消費税還付を受ける場合は払った消費税をそのまま還付される わけですから、消費税率によるデメリットというものはありません。 しかし、消費税還付を受けない場合、前述の通り消費税はオーナーの負担 なので、建物代金が増加する以外の何物でもないのです。 そういうわけで、消費税還付を受けないアパート新築などは、 平成31年3月31日までに契約しておいたほうがお得でしょう。 建売や中古物件の契約ならどうなる? 新築アパートなどの建売の場合、業者とは請負契約を結ばず、通常の 売買契約を締結するということになります。 この場合、請負契約ではないわけですが、経過措置の適用はあるのでしょうか? 契約が売買契約であっても、顧客の注文を受け、内外装の模様替え等をした上で 譲渡する契約であって、かつ新築に係る売買契約なのであれば、経過措置が 適用されます。 注文とは、建物の内装や外装、設備や構造などのほか、建物の色やドアの形状など、 規模や金額は問いません。 つまり、新築で、内外装に関して顧客の要望が通るような場合なら、平成31年3月31日 までの契約であれば、引き渡しが増税後でも8%が適用されます。 なお、本来特別な注文をすることが出来るが、あえてそのような注文をせず、標準品 の建築を依頼したような場合であっても、経過措置の対象となります。 一方で、中古物件や、新築でも完全に完成したものを購入するような場合、または標準品 の建設以外の選択肢が存在しない契約には、経過措置が適用されませんので、増税後に 引き渡し(決済)がおこなわれる場合、たとえ平成31年3月31日以前に契約を締結して いたとしても、10%になります。 ただ、建売や標準品の売買契約であっても、事後的に注文可能とすれば経過措置が可能 なようですね。 しかし、中古に関しては経過措置の適用余地は無いということになります。 建物管理契約などの毎月払いの請負契約 例えば、管理会社との管理契約、ビルメンテナンス契約やエレベータメンテナンス契約、 毎月の警備契約などはどうなるでしょうか。 増税後も8%だとお得ですが、可能でしょうか。 請負契約に係る経過措置が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。 平成31年3月31日までに契約する• 仕事の完成に長期間要する• 契約に基づく仕事の目的物の引き渡しが一括して行われる• 仕事の内容につき、相手方の注文が付されている 例えば管理契約やメンテンス契約は、最低でも3. 目的物の引き渡しが一括して行われるに 該当しません。 基本的には、毎月毎月のサービスの料金を支払っているだけですから、経過措置の要件を 満たさないということになります。 結果、10月1日以降の支払いには10%での支払いが必要になるのです。 経過措置2:資産の貸付契約 資産の貸付契約にも経過措置が設けられています。 資産の貸付契約というと難しいですが、不動産投資家が入居者と取り交わす 賃貸契約も、この資産の貸付契約に該当しますので、不動産投資家には馴染み深いものです。 通常、資産の貸付契約により料金を支払ったり、受け取ったりする場合、平成31年10月1日 以降の支払、受取には10%の消費税が課せられます。 しかし、ここでも経過措置が存在します。 平成31年3月31日までに締結された契約であって、かつ以下の3つの条件のうち、 「1. 及び2. 」又は「1. 及び3. 」を満たす場合に経過措置が適用されます。 当該契約に係る資産の貸付期間及びその期間中の対価の額が定められていること。 当事者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることのできる 旨の定めがないこと。 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる 旨の定めがないこと並びに当該貸付けに係る資産の取得に要した費用の額及び 付随費用の額の合計額のうちに当該契約期間中に支払われる当該資産の貸付けの 対価の額の合計額の占める割合が100分の90以上であるように当該契約において 定められていること。 の条件を満たすことは基本的に難しいと考えられますので、基本的には1. を満たす 契約であるという点を考えるべきかと思います。 は通常の契約であれば当てはまることが大半でしょうから、論点としては2. の対価変更の 可否ということになります。 以下で具体的な項目ごとに見ていきましょう。 店舗、駐車場の賃貸料の受け取り 賃貸料も資産の貸付契約に該当するのですが、住居の賃貸料はそもそも消費税は 非課税ですから、増税は関係がありません。 関係があるのは、入居者から消費税の受取りを行っている部分です。 具体的には、店舗や駐車場の賃貸料が主なものでしょう。 では、店舗や駐車場の賃貸契約が経過措置の対象になるためには、上記2. の期間中の 対価変更を求めることのできないものである必要があります。 じつはこれ、通常の賃貸契約では該当しないことが多いでしょう。 というのも、国土交通省が公表している賃貸住宅の標準契約書などには、経済状況の変動等 で賃料を改定できるという条項が織り込まれているからです。 国土交通省 「賃貸住宅標準契約書」(改訂版) 第 4 条 乙は、頭書 3 の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。 2 1 か月に満たない期間の賃料は、1 か月を 30 日として日割計算した額とする。 3 甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。 一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合 二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合 三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合 このように、第4条第3項で賃料の改定が書いてありますね。 このような賃料改定条項を定めた賃貸契約の方がむしろ通常だと思いますので、あえてこのような 条項を削除した契約書を別途取り交わしたりしない限り、経過措置の対象になりません。 といっても、途中で賃料を改定しない契約書を普通賃借で締結するのは無理があるような。。。 レンタル料の支払い 不動産オーナーでもレンタル契約(オペレーティング・リース契約)を使う機会は多いでしょう。 例えば、最王手宅配ボックス業者のレンタルが有名ではないでしょうか。 これらの契約は資産の貸付け契約ですから、条件を満たせば基本的には経過措置の対象になります。 特に、2. のレンタル料の改定を求めることが出来る条項があるかどうかはしっかり 確認しておきましょう。 あくまでレンタル契約ですので、契約途中で対価の額が変更可能になっている可能性も 十分に考えられます。 通常は、10月以降は10%で支払うことになるでしょう。 毎月リース料を支払っている場合 レンタル契約と同一視されていることも多いのですが、ファイナンス・リースを使用している 大家さんも結構たくさんいます。 たとえば、インターネット無料設備やLED設備を導入する際、業者から分割払いを提案された ことのある方も多いのではないでしょうか? だいたい、イオンとかオリコなどの信販会社が提供しているものですね。 これらは、基本的にファイナンス・リース取引に該当するものが多いのです。 ファイナンス・リースとレンタルだと、毎月一定額の料金を支払っているという部分は 同じです。 何が違うのかと言うと、実はファイナンス・リースは税務上賃借ではなく、売買なのです。 消費税上の取り扱いとすると、中古物件の売買と同じ考え方ですね。 一方で、3月31日より前に契約をしていたとしても、実際の引き渡しが10月1日以降になるのであれば、 税率は10%ということになります。 入居者からの電気代を回収した時は? 経過措置には、「 電気料金等に関する経過措置」というものが存在します。 これは、事業者が継続的に供給し、または提供すること約する契約に基づき提供する 電気、ガス、水道料金やインターネット使用料が対象になります。 ここで気になるのは、大家さんが入居者から電気代や水道代などを徴収しているケース ですね。 メーターが物件に一つしか無いので、水道代は大家さんがまとめて支払い、あとで入居者 から定額で回収するという方式はよくあります。 このため、この回収した水道代や電気代は経過措置の対象になり8%税率になるのでしょうか? 結論から言うと、なりません。 この場合の電気料金等の供給とは、不特定多数の者に対して行う電気等の供給契約になります から、大家さんのように自分の入居者だけを対象にしている場合は適用されないのです。 結局、電力会社などを対象にした経過措置ですね。 経過措置は強制適用 以上、不動産の大家さんにも関係ありそうな経過措置を見てきましたが、 一点注意が必要なので、経過措置の適用は強制だということです。 経過措置の条件に該当する場合、強制的に8%税率が適用されます。 ただ、本来経過措置の対象になるのに見逃してしまい、10%の税率で 支払いをするのももったいないですよね。 このため、自分に不利な状況にならないよう、チェックしておきましょう。

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消費税10%へ増税。8%の経過措置-不動産の家賃編―

賃料 消費 税 経過 措置

一定の要件を満たす取引については、消費税率を 8%のまま据え置く 事業を行うにあたって、事務所やテナントを借りている事業者は多いと思います。 又、事業として(事業の一部として)不動産を貸付けている事業者も多いでしょう。 このような不動産の家賃についても、一定の要件を満たす場合には経過措置が適用され、消費税率が8%のまま据え置かれることになります。 消費税率が8%のまま据え置かれた方が良いか悪いかは、会社の状況によって変わります。 そのため一概には言えませんが、できれば家賃くらいは据え置きたいと考える経営者も多いのではないでしょうか。 そこで今回の内容は、不動産を借りる側(借りている側)の立場から解説します。 まずは、消費税の増税に伴って実施される、各種の経過措置の内容から確認していきたいと思います。 消費税増税後に実施される主な経過措置 消費税の増税に伴って実施される経過措置は、不動産の貸付け(家賃)に関するものだけではありません。 今回は不動産の貸付けを中心に解説しますが、その他の経過措置についても簡単に紹介します。 1、 平成31年(2019年)10月1日以後に行う旅客運送の対価や映画・演劇を催す場所、競馬場、競輪場、美術館、遊園地等への入場料金等のうち、平成26年4月1日から平成31年(2019年)9月30日までの間に領収しているもの 2、 継続供給契約に基づき、平成31年(2019年)10月1日前から継続して供給している電気、ガス、水道、電話、灯油に係る料金等で、平成31年(2019年)10月1日から平成31年(2019年)10月31日までの間に料金の支払いを受ける権利が確定するもの 3、 平成25年10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に締結した工事(製造を含みます。 )に係る請負契約(一定の要件に該当する測量、設計及びソフトウエアの開発等に係る請負契約を含みます。 )に基づき、平成31年(2019年)10月1日以後に課税資産の譲渡等を行う場合における、当該課税資産の譲渡等 4、資産の貸付け 平成25年10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に締結した資産の貸付けに係る契約に基づき、平成31年(2019年)10月1日前から同日以後引き続き貸付けを行っている場合(一定の要件に該当するものに限ります。 )における、平成31年(2019年)10月1日以後に行う当該資産の貸付け 今回の記事の内容は、この資産の貸付けに係る経過措置の内容になります。 5、 平成25年10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に締結した役務の提供に係る契約で当該契約の性質上役務の提供の時期をあらかじめ定めることができないもので、当該役務の提供に先立って対価の全部又は一部が分割で支払われる契約(割賦販売法に規定する前払式特定取引に係る契約のうち、指定役務の提供 * に係るものをいいます。 )に基づき、平成31年(2019年)10月1日以後に当該役務の提供を行う場合において、当該契約の内容が一定の要件に該当する役務の提供 *「指定役務の提供」とは、冠婚葬祭のための施設の提供その他の便益の提供に係る役務の提供をいいます。 9、 平成25年10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に締結した有料老人ホームに係る終身入居契約(入居期間中の介護料金が入居一時金として支払われるなど一定の要件を満たすものに限ります。 )に基づき、平成31年(2019年)10月1日前から同日以後引き続き介護に係る役務の提供を行っている場合における、平成31年(2019年)10月1日以後に行われる当該入居一時金に対応する役務の提供 10、 家電リサイクル法に規定する製造業者等が、同法に規定する特定家庭用機器廃棄物の再商品化等に係る対価を平成31年(2019年)10月1日前に領収している場合(同法の規定に基づき小売業者が領収している場合も含みます。 )で、当該対価の領収に係る再商品化等が平成31年(2019年)10月1日以後に行われるもの (出典 国税庁 タックスアンサー 社会保障と税の一体改革関係) 以上10項目が、消費税の増税に伴って実施される経過措置です。 これらの10項目について、記載されている要件を満たせば、8%の税率が適用されます。 チェック! 消費税の経過措置は選択適用ではありません 消費税の経過措置は、選択適用できるわけではありません。 消費税の経過措置は、強制適用です。 経過措置の要件に該当する場合には、 必ず経過措置の税率(8%)を適用しなければなりません。 8%と10%のどちらかを選択して適用できるわけではない このような規定になっているので、ご注意ください。 【その他の消費税の増税に関連する記事】 不動産の家賃に関する経過措置 では、不動産の貸付け(家賃)に係る経過措置について解説していきます。 不動産の貸付けについての経過措置の内容は、このようになっています。 )における、平成31年(2019年)10月1日以後に行う当該資産の貸付け ただし、平成31年(2019年)4月1日以後に当該資産の貸付けの対価の額の変更が行われた場合、当該変更後における当該資産の貸付けについては、この経過措置は適用されません。 その際にも、同様の経過措置が実施されました。 その前回の経過措置の内容が「…平成25年(2013年)9月30日までの間に締結した…」となっているため、今回の経過措置は「平成25年(2013年)10月1日から…」となっています。 この要件を満たせば、消費税は8%のままなのですが、意味がよく分かりません。 文中にも「一定の要件に該当するものに限ります」と、さらに追加要件があります。 そこで、上の内容をもう少し噛み砕いて表現してみます。 【一定の要件に該当するものとは】• 貸付期間及び家賃が定められていること• 契約期間中に家賃の変更を求めることができる記載がないこと• 契約期間中に当事者(一方または双方)が、いつでも解約の請求ができるという記載がないこと、及び貸している不動産等の購入費用合計額の90%以上を家賃で受け取るという記載があること 上記3つの要件を全て満たす必要はなく、『AとB』若しくは『AとC』のいずれかを満たせば「一定の要件に該当する」ことになります。 上の 緑枠の内容と 青枠の内容の両方を満たす場合に、消費税8%の経過措置を受けることができます。 これら2種類(緑枠と青枠)の要件を組み合わせると、下の 赤枠のようになります。 平成25年(2013年)10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に貸付け契約を結んでいる• 平成31年(2019年)9月30日までに貸付けを開始している• 平成31年(2019年)10月1日以降も引き続き貸付けている• 貸付期間及び家賃が定められていること• 平成25年(2013年)10月1日から平成31年(2019年)3月31日までの間に貸付け契約を結んでいる• 平成31年(2019年)9月30日までに貸付けを開始している• 平成31年(2019年)10月1日以降も引き続き貸付けている• 貸付期間及び家賃が定められていること• しかし、実はパターン2の方は不動産の賃貸借契約ではなく、リース契約において多く見られる形式になります。 従って、実際にはパターン1に該当するかどうかに重点を置いて、判断することになります。 尚、リース取引に係る経過措置及びリース取引の税務上の分類方法や会計処理については、下記の記事でまとめています。 チェック! 但し書きに注意 不動産の賃貸借に係る家賃の経過措置は、上で述べた内容になりますが、「但し書き」に注意してください。 前掲しましたが、不動産の賃貸借に係る経過措置の内容は、次のとおりです。 )における、平成31年(2019年)10月1日以後に行う当該資産の貸付け ただし、平成31年(2019年)4月1日以後に当該資産の貸付けの対価の額の変更が行われた場合、当該変更後における当該資産の貸付けについては、この経過措置は適用されません。 上記の太字の但し書きの部分が、注意点になります。 この太字の但し書きを図でイメージすると、下のようになります。 経過措置の要件を満たしており、且つ家賃の変更が無い場合には、通常どおり経過措置が適用されます。 一方、経過措置の要件を満たしていても、平成31年(2019年)4月1日以降に家賃の変更が行われた場合には、経過措置は適用されません。 これは、次の理由からになります。 家賃の変更 = 新たに契約を結び直したとみなす 家賃が変更されたことにより、新しく契約を結び直したと捉えるため、「平成31年(2019年)3月31日までに貸付け契約を結んでいる」という要件に該当しなくなるのです。 そのため、経過措置は適用されません。 尚、この家賃の変更が、賃貸人が修繕義務を履行しないことにより行われたものであるなど、正当な理由に基づくものである場合には、新たに契約を締結したものとはみなしません。 従って、家賃の変更に正当な理由がある場合には、経過措置の対象となります。 しかし、物価の変動や租税公課等の増減(消費税の増税)を理由とした家賃の変更の場合には、経過措置は適用されません。 因みに、家賃の変更には、増額だけでなく減額も含まれます。

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【不動産】消費税が10%になった際の対応方法はどうする??

賃料 消費 税 経過 措置

【問】 当社では、2016年10月1日より所有する建物を、飲食業を営む(株)Aに店舗として賃貸しています。 当社とA社との建物賃貸借契約では、[1]貸付期間は2019年9月30日までの3年間、[2]2019年5月31日の解約申出期限までに解約の申出がない場合は契約が3年間継続、[3]契約の継続に際しA社は、2019年5月31日までに1ヶ月分の家賃相当額の更新料を当社に支払う旨が定められています。 【回答】 1. 家賃の取扱い 1 住宅以外の建物の家賃に係る消費税率の経過措置 建物 住宅を除く。 以下同じ。 2013年10月1日から2019年3月31日までに解約申出期限が経過して自動継続された契約であれば 1 の下線部の要件を満たし、2019年10月1日以後に行われる貸付けであっても、一定の要件を満たすことにより 1 の経過措置が適用されます。 3 結論 本問の契約の場合、その締結時期 =解約申出期限 が2019年5月31日であり、 2 の「2019年3月31日までに解約申出期限が経過して自動継続された契約」に該当しないので、 1 の経過措置の適用はありません。 更新料の取扱い 1 消費税における更新料の取扱い 消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等を課税の対象としています(消費税法4条)。 この「資産の譲渡等」には、「資産の貸付け」が含まれ(同2条1項8号)、さらに「資産の貸付け」には、資産に係る権利の設定その他他の者に資産を使用させる一切の行為(一定のものを除く)が含まれます(同2項)。 建物の賃貸借契約の更新は、資産の利用に係る権利の設定行為であることから「資産の貸付け」に含まれ、更新料は資産の譲渡等の対価に該当します(同基本通達5-4-3)。 2 更新料における資産の譲渡等の時期 消費税の納税義務は課税資産の譲渡等をしたときに成立します(国税通則法15条2項7号)が、消費税法にはその「譲渡をした時」についての定めがありません。 実務上は、資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける更新料等の額(前受けに係る額を除く。 )については、「当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日」を、原則的な資産の譲渡等の時期として取扱います(「平成30年度消費税法基本通達逐条解説」大蔵財務協会510頁、同通達9-1-20、9-1-23参照)。 注 改正法:社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための 消費税法の一部を改正する等の法律 平成24年法律第68号).

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